چاپ
مشاهده در قالب PDF

جستاري پيرامون انجام كارشناسي در اموال مشاع

نویسنده : حسین قربانیان

جستاري پيرامون انجام كارشناسي در اموال مشاع

 

تحول وپيشرفت علوم وفنون در تمام زمينه ها موجب شده كه در شمارروز افزوني از اختلافات،دادرس بدون رجوع به اشخاص خبره نتواند به طور كامل و صحيح جنبه هاي موضوعي اختلاف را درك نمايد و ناچار شود راي خود را با نظراشخاص بيارايد كه به دليل داشتن تخصص در علم يافن خاصي يا حتي داشتن تجربه و مهارت ،توانايي لازم را براي روشن كردن عناصر موضوعي مربوط به اختلاف دارا مي باشد.

در جريان  ارجاع  امر  به  كارشناسي  در  دعاوي  مطروحه  مي بايست دو امر مورد توجه قرار گيرد: 1- تشخيص وجود دو جنبه فني و تخصصي موضوع 2- درجه تكليف دادگاه در ارجاع امور فني و تخصصي به كارشناس. درمورد اول ،بايد گفت نظر به اينكه درزمينه هاي غير حقوقي ،دانش دادرسي نمي توانند تعيين كننده باشد چرا كه دادرس درمقام قضاوت و نه در مقام متخصص رشته هاي ديگر اقدام به صدور راي مي نمايد ،بنابراين اگر چه رويه قضايي متمايل به اختيار دادگاه و نه اجبار آن،به ارجاع امر به كارشناس است ،اما اين اختيار،تنها نسبت به تشخيص دارابودن يا نبودن جنبه فني و تخصصي موضوع است.

بنابراين با توجه به اينكه در بحث حاضر(تقسيم اموال مشاع) موضوع داراي جنبه فني و تخصصي بوده موضوع بايد به كارشناس ارجاع شود . تصميم دادگاه به ارجاع امر به كارشناس درقانون با عنوان «قرارارجاع امر به كارشناس» (ماده 257 قانون آيين دادرسي مدني) آمده است. بديهي است دراين زمينه دادگاه بايد مساله يا مسائلي را كه به كارشناسي ارجاع مي شود به گونه اي روشن و مشخص ودر قرار كارشناسي تعيين نمايد تا كارشناس درمحدوده آن به اظهار نظر بپردازد.

در قسمت شكلي،كارشناس از جايگاه ويژه اي برخوردار است ؛زيرا او است كه بهاي اموال مورد درخواست را مطابق بهاي روز،ارزيابي وتعيين مي نمايد و قابل تقسيم و غير قابل تقسيم بودن آنها را معين مي كند و در نهايت مبادرت به تعديل سهام مي نمايد. وقتي به دعاوي تقسيم مطروحه درمحاكم وحتي دراداره ثبت ،نظري بيفكنيم،ضرورت حضوركارشناس واثر وجودي آن درسامان دادن به عمليات نهايي تقسيم و تلاش او براي ارزيابي اموال وارائه طرح براي كيفيت تقسيم وحضور او در ميان انواع و اقسام اموال منقول و غير منقول مورد تقاضاي تقسيم با كاملاً چشمگير است ؛ به طوريكه هم در تقسيم به تراضي طرفين ،عمل تقسيم به او ارجاع مي شود و هم در تقسيم اجباري و به توسط دادگاه.

كارشناس پس از ارجاع و دعوت، مي بايست مطابق ماده 315 قانون امور حبسي توجه داشته باشد كه بهاي اموال مورد درخواست تقسيم را برمبناي بهاي روز ارزيابي ،برآورد نمايد و در صورت نياز ،با استعلام و كسب نظر  از دواير ذيربط اداري ،با دستور دادگاه و اخذ معرفي نامه از دادگاه جهت مراجعه به ادارات موردنياز و ملاحظه سوابق موجود در آن واحد ها،نظير سوابق ثبتي و نقشه هاي موجود در شهر داري،اداره مسكن و شهرسازي ،جهاد كشاورزي و ...درصورتي كه اظهار نظر نهايي اوبراي طرح تقسيم و ياحتي اعلام عدم امكان تقسيم، نياز باشد ،نهايتاً نظر خودرا درباره ارزش اموال وحصه ها وقابل قسمت بودن يا غيرقابل تقسيم بودن آنها،اعلام نموده و در صورت مثبت بودن امكان تقسيم ،با تعديل سهام شركاء مبادرت به ارائه طرح تقسيم مي نمايد؛ به نحوي كه بتوان در صورت عدم امكان تراضي ،به قيد قرعه حصه شركاءرا تعيين نمود؛مشروط به اينكه نقشه ها و طرح تعديل با ضوابط قانوني موجود مطابقت نمايد.لازم به ياد آوري است كه اگر دادرس دادگاه علي رغم فني بودن خواسته ،بدون ارجاع امر به كارشناس وتعيين سهم مدعي طبق نظر خبره و ذكر مشخصات آن ،رأساً مبادرت به صدور راي اخذ نمايد،تخلف انتظامي به حساب مي آيد. به اين علت كه حكم مبهم اصولاً قابليت اجرا ندارد؛ در حالتي كه منظور اصلي و غرض از رسيدگي به دعوي، اجراء آن مي باشد

اگر كارشناس به جاي اينكه سهام شركاءرا از اموال افراد بر حسب قيمت تعديل نمايد تا در صورت عدم تراضي به قرعه تعيين سهام بشود، بنابرنظرخود،بعضي از آنها را در سهم يكي قراردهد وبعضي ديگررا درسهم شريك ديگر و همين طرح تقسيم ،بدون كسب رضايت صاحبان سهام و بدون اقدام به قرعه مورد حكم دادگاه واقع شود،حكم مزبور برخلاف قانون خواهد بود؛زيرا،طبق ماده 589 قانون مدني و ماده 319 امور حبسي در تقسيم اموال مشترك ،پس از افراز يا تعديل در صورت عدم تراضي شركاء حصص آنها از طريق قرعه تعيين مي گردد.

موارد ديگري نيز در امر ا فراز بايد ملحوظ نظر قرارگيرد از جمله توجه به اجراي ماده 101 قانون شهرداريها،اجراي ماده 6 قانون تأسيس شورايعالي شهرسازي و معماري ،قانون تملك آپارتمانها،قانون افراز وفروش املاك مشاع،قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغات،دراين قبيل موارد ،حتي الامكان لازم است كه كارشناس از نماينده و نقشه بردارثبت درانجام عمليات تقسيم و افراز استفاده نمايد تا در مواقع اجراي احكام تقسيم وافراز درادارات ثبت از نظر تطبيق حدود و فواصل معينه در نقشه هاي ثبتي و محدوده اسناد مالكيت و صورت مجلس هاي تحديدي با اشكال و اختلاف مواجه نشود.

درهمين زمينه از اداره حقوقي دادگستري سوال شده است :«درصورتيكه دادگاه طبق نظر كارشناس و همچنين با استفاده از مواد 101 قانون شهرداريها و ماده 154 اصلاحي قانون ثبت مبادرت به انشاي رأي نمايد و حكم مذكور قطعيت يابد و در زمان تنظيم سند مالكيت مفروزي به نام هر يك از شركا اداره ثبت اعلام نمايد ،كه نقشه ترسيمي افرازي و حدودتصرفات هريك از شركاءداخل در حريم املاك مجاور است و صدور سند مالكيت مقدور نمي باشد. حال باتوجه به قطعيت حكم افراز دردادگاه تكليف چيست؟

اداره حقوقي در پاسخ به استعلام طي نظر به شماره 6361-25/9/86 اعلام داشته است :

«نظر به اينكه موضوع به كيفيتي كه عنوان شده است ،مساس به حقوق ديگران بوده و حسب اعلام اداره ثبت،امكان تعدي به حقوق ديگري وجود دارد كه دادگاه به آن توجه نكرده است ولذا موضوع از مصاديق مشمول ماده 18 اصلاحي1385 قانون تشكيل دادگاههاي عمومي وانقلاب مصوب سال 1373 با اصلاحات و الحاقات بعدي است ولذا مقتضي است پرونده همراه گزارش موضوع براي اقدام لازم به نظر رياست كل دادگستري استان مربوط برسد».

اداره حقوقي در نظريه ديگري به شماره 424/7-6/2/ 63  نيز عنوان داشته است :

«حكم افراز درصورتي كه مطابقت با محل نداشته باشد ،قابل اجرا نخواهد بود . در صورتي كه از مصاديق مواد 601 و 602 قانون مدني باشد ،بايد مطابق اين مواد عمل شود و چنانكه از مصاديق مقررات ماده 189 قانون آيين دادرسي مدني (ماده 309 قانون آيين دادرسي فعلي ) و از موارد اصلاح باشد،حسب تقاضاي اصحاب دعوي بايد حكم صادره اصلاح و پس از طي مقررات قانوني به موقع اجرا گذاشته شود .

در همين زمينه و براي پرهيز از چنين موارد ومشكلاتي كه عملاً در اجراي حكم افراز پيش مي آيد مطالعه بخشنامه سازمان ثبت به شماره 5002-21370 مورخ 23/7/1326 نيز خالي از لطف نمي باشد :

«چون در عمل مشاهده شده است كه در دادنامه هاي افرازي،حدود ومشخصات وطول ابعاد و فواصل قطعات مفروزي بطوريكه كافي براي ذكر در اسناد مالكيت باشد ، معين نمي شود و اداره ثبت بعد از صدور حكم ناچاراست با حضور عموم شركاء حدود و خصوصيات هر قطعه را مطابق معمول تعين كند تا برطبق آن سندمالكيت صادر شود ،دربسياري از موارد،خاصه وقتي كه شريك ها به تراضي و رغبت حاضر به افراز نبوده اند و در موقع تفكيك حدود هم حاضر نمي شوند و در نتيجه منظور واقعي خواهان افراز عملي نشده و ناچار است براي تكميل دادنامه دادگاه مراجعه ويا مطابق آن چه گاه تاكنون معمول بوده اداره ثبت به شريك ممتنع اخطار كند كه اگر به صورت مجلس تحديدي اعتراض دارد ،در ظرف مدت معين به دادگاه مراجعه و تصديق بياورد و بسيار اتفاق افتاده كه خوانده به دادگاه مراجعه وانجام كار و اخذ نتيجه سالها به تأخير مي افتد، براي احتراز از اين تاخير وكامل بودن دادنامه افرازي مقتضي است هنگام انجام عمل افراز به هر صورتي كه افراز صورت گيرد، دادگاه ها از نماينده وكارشناس اداره ثبت دعوت نمايند كه پس از تعيين حصص مفروز بوسيله كارشناس يا شركا نماينده ثبت حدود ومشخصات هر قطعه را به نحوي كه در موقع تعيين حدود املاك معمولاً تعيين مي شود، دقيقاً معلوم ودرصورت مجلس عمل قيد كنند و آن خصوصيات جزء به جزء در دادنامه تصريح شودكه به مجرد مراجعه هريك از مالكان سهام مفروز به اداره ثبت بدون معطلي و احتياج به اقدام ديگري سندمالكيت هريك از سهام مفروز برطبق دادنامه صادر شود.

منبع:

http://www.aafaagh.ir/tabid/60/ctl/Edit/mid/411/Code/12/Default.aspx

نقشه سایت

بهترین لینک های قضایی